Quels diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre à Rueil-Malmaison ?
Le dossier des diagnostics techniques, DDT, les diag, c’est un sujet un peu technique, mais très important que j’aborde dans cet article.
Je vous les liste à la fin, mais au fil de votre lecture, souvenez-vous que ce que vous percevez comme une contrainte, un coût, a été mis en place pour protéger l’acquéreur et s’assurer qu’il dispose d’un maximum d’informations sur le bien.
C’est important car la notion de garantie n’existe pas pour l’achat d’un bien immobilier ancien par un particulier.
Vous achetez “en l’état” alors autant bien l’évaluer en détail. Mais un intermédiaire professionnel (moi par exemple) doit vous dire tout ce qu’il sait sur le bien. Ses qualités et défauts (celles du bien, pas du pro de l’immo…)
Le notaire qui vous accompagne les exigera dans le cadre de la signature de la promesse de vente.
Le diagnostic de performance énergétique, le fameux DPE est même requis pour mettre en vente et donc pour publier une annonce. S’il y a actuellement une tolérance pour les particuliers, un professionnel de l’immo qui diffuse sans DPE… ça fait moins pro… Et il risque jusqu’à 15 000€ d’amende.
Vous êtes acheteur ?
Demandez-les après votre visite et posez vos questions sur les points que vous ne comprenez pas.
Le vendeur (ou son représentant mandaté) doit pouvoir vous envoyer dans la journée la fiche technique du bien, le dossier de diagnostics techniques, mais aussi les derniers PV d’assemblée générales pour les biens en copropriété.
Il doit aussi savoir les documenter et vous renseigner sur les éventuelles anomalies afin de vous rassurer.
Si des actions sont nécessaires, le coût d’une remise en conformité doit avoir été préparé.
Vous êtes vendeur ?
ils sont obligatoires. Faites les réaliser avant de mettre en vente votre maison ou appartement !
Combien ça coute ?
Et bien comme d’habitude, ça dépend… de la taille du bien, et du nombre de diagnostics à réaliser et du professionnel. Les tarifs sont libres. Prévoyez environ 200 € pour un appartement de 50 à 70m².
Pour une maison, la facture atteint souvent 500 € et je vous conseille de demander un devis pour éviter les surprises.
A partir du mois d’avril et pour les audit énergétiques des maisons individuelles, les tarifs devrait avoisiner 1000 €
En tout cas, faites les réaliser par un pro connu et reconnu ! Contactez de ma part Marie chez Diag Immo Malin ou Julien chez Arliane Diagnostic immobilier
Pour les clients qui me confient un mandat de vente, je gère le rendez-vous de bout en bout, de la prise de rendez-vous à la remise du rapport au notaire.
Je n’ai rien d’autre à gagner ici que l’assurance d’un travail bien fait, détaillé, par des gens disponibles et réactifs.
Quels diagnostics réaliser ?
En fonction du bien (année de construction, type, copropriété, installations), vous avez différents diagnostics obligatoires à Rueil-Malmaison :
Electricité 🔌
Ou plus précisément : vérification de l’état de l’installation intérieure d’électricité.
Ce « diagnostic électricité » donne un aperçu de la sécurité des installations électriques.
il concerne les biens dont l’installation d’électricité a plus de 15 ans.
Sa durée de validité est de 3 ans.
Les anomalies les plus courantes dans l’ancien portent sur l’absence de terre (pas de prise, voir pas de fil de terre du tout). Les risques d’électrocutions sont évités par l’installation de disjoncteur 30mA.
On parle alors de mesure compensatoire, qui protèges les utilisateurs.
En cas de doute, sollicitez le diagnostiqueur pour des explications détaillées.
Amiante 💀
Il est requis si le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Sa validité est illimitée si le bilan est négatif (sinon valable 3 ans).
Ce matériau inerte n’est dangereux que si on le dégrade (sa poussière est très toxique) et les risques générés par une conduite ou un toit en fibrociment sont faibles, tant que l’on ne l’abîme pas. Il faudra par contre prendre des précautions pour des travaux et la mise au rebut est très réglementée, et onéreuse, ce qui entraîne la tentation de polluer 🙁
Plomb 🎨
où plus précisément CREP pour Constat de Risque d’Exposition au Plomb) qu’il faut faire réaliser uniquement pour les immeubles construits avant 1949.
Il est valable 1 an et vous préviendra du risque de Saturnisme (validité illimitée si négatif).
Mais contrairement à ce que l’on pense, le plomb trouvé principalement dans les tuyaux n’est pas le plus dangereux. C’est dans les peintures (la céruse) que réside le risque : en se dégradant elles libèrent des petits morceaux en forme de chips que les enfants adorent grignoter…
Termites 🐜
Le diagnostiqueur vous dira si votre bien est situé dans une zone d’infestation possible (tout le 92, mais pas tout le 78). Elle est délimitée par le préfet, et le rapport est valable 6 mois (pensez à le faire renouveler en cas de vente longue).
Petit conseil si vous possédez une cave : ne stockez jamais de plaque de bois au sol, et prudence maximale si vous rapportez des vieux meubles.
Je n’en ai encore jamais vu de termites mentionnées sur un diagnostic immobilier à Rueil.
Gaz 💥
Il est à réaliser pour une habitation ayant une installation de plus de 15 ans (valable 3 ans). Petite astuce si vous avez un doute sur sa nécessité : pas de compteur gaz = pas de diagnostic. La bonbonne de votre plancha n’est pas considérée comme une installation immobilière de gaz.
DPE – Diagnostic de Performances Energétique 🌡
Attention sujet sensible (et qui a évolué récemment) il mériterait presque une page à lui tout seul.
Depuis la dernière réforme du mode de calcul, il est valable 10 ans s’il a été réalisé après le 01/07/2021.
Ce rapport qui englobe la performance énergétique et l’évaluation de l’émission des gaz à effet de serre (GES) débouche sur une note allant de G à A.
La plus mauvaise des deux (DPE ou GES) est retenue pour appliquer les futures contraintes sur la mise en location du bien. Les informations officielles sont disponibles sur le site du Service Public.
En complément, au 1er avril 2023, un audit énergétique doit être réalisé lors de la vente d’une maison individuelle (ou d’un immeuble entier détenu par un seul propriétaire) classée F ou G.
L’audit s’appliquera ensuite aux habitations classées E à partir du 1er janvier 2025, puis aux logements classés D à partir du 1er janvier 2034
Vous pouvez consulter cette page officielle pour en savoir plus.
Prenez le temps de préparer la venue du diagnostiqueur pour vous assurer la meilleure note de DPE possible. Le site du ministère de la transition énergétique a réalisé 2 documents que vous pouvez récupérer en PDF sur cette page pour vous aider.
Si vous avez fait des rénovations (fenêtre, isolation), sortez les factures avec les caractéristiques techniques des éléments et vérifiez que le technicien exploite bien les informations que vous lui donnez.
En cas de doute, vous pouvez vérifier la validité d’un DPE sur le site de l’ADEME
Mesurage Carrez de la superficie 📐
(uniquement pour les biens en copropriété)
Sa validité est illimitée en l’absence de travaux sur les murs et cloisons.
Attention, si votre bien était loué et que vous disposiez d’une mesure de la surface habitable “loi Boutin” elle n’est malheureusement pas valable car les deux diagnostics obéissent à une méthode de calcul différente, et on ne peut par conséquent pas utiliser l’un à la place de l’autre.
Vous avez 1 an pour faire re-mesurer cette surface, et demander une réduction du prix si vous trouvez un écart de plus de 5%
ENRMT ⛏
pour État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques. (valable 6 mois)
Le professionnel interroge plusieurs bases de données pour vous l’établir.
La maison de vos rêves est-elle dans une zone inondable ? à proximité de carrières, de sol argileux ou d’installations dites “à risque” qui stockent des produits inflammables, explosif ?
La réponse se trouve dans ce diagnostic.
L’exposition au bruit est aussi vérifiée (en consultant une base de données) si le bien est à proximité d’un aéroport. Vous pouvez trouver des informations sur le site Géoportail.
Contrôle de la conformité de l’assainissement 💧
Comme pour les termites, il faut vérifier si votre bien est dans une zone concernée par l’obligation de ce contrôle (autours de moi, les villes de Rueil, Puteaux, Nanterre et Suresnes sont concernées).
En cas de doute, vous pouvez me contacter, appeler votre notaire ou encore le service concerné de votre ville.
L’idée est de vérifier que vos eaux usées et pluviales sont évacuées correctement (vers une centrale d’épuration) et séparément.
Les compagnies n’aiment pas devoir payer pour assainir les eaux de pluie…
C’est typiquement une anomalie qui est régulièrement remontée sur les biens dont je m’occupe à Rueil où le réseau unitaire récupère les eaux pluviales.
Pour les maisons, les gouttières ne devraient donc pas se terminer dans le réseau.
Et si c’était la bonne occasion pour installer un réservoir de collecte afin de pouvoir arroser gratuitement ?
Vous devrez fournir le rapport de contrôle à votre notaire pour l’acte authentique car il est exigé pour chaque transaction, et même pour chaque bien d’une copropriété.
(cela signifie que le voisin du dessus vient de vendre, vous devez malgré tout le faire réaliser pour votre appartement…)
Ce contrôle est réalisé par Véolia (à Rueil) ou Suez qu’il faut contacter.
(comptez 205,03 € à Rueil, à régler auprès de Veolia qui dépêchera un prestataire sous 3 à 4 semaines et produira le rapport 2 à 3 semaines plus tard.